Nota a Cass. civ., Sez. II, ordinanza n. 9309 del 13 aprile 2026
Che cos’è il supercondominio
Si parla di supercondominio quando più edifici, ciascuno dei quali è già un condominio autonomo, condividono alcuni beni, impianti o servizi. Gli esempi più comuni sono i grandi complessi residenziali con un unico impianto di riscaldamento centralizzato, la portineria, i viali interni, il parco, la piscina o i parcheggi comuni.
In queste realtà convivono quindi due livelli di gestione:
- il singolo condominio, che amministra le parti comuni del proprio fabbricato (scale, ascensore, tetto, facciata);
- il supercondominio, che amministra i beni e i servizi comuni a tutti gli edifici del complesso.
Come nasce?
Il supercondominio non richiede un atto costitutivo né una delibera. Secondo la giurisprudenza consolidata nasce automaticamente, per il solo fatto che esistano beni o servizi legati da un vincolo di destinazione comune a più edifici.
Come è disciplinato?
Per molti anni il supercondominio è stato una creazione della giurisprudenza. Solo con la riforma del condominio (Legge n. 220/2012) il legislatore lo ha espressamente riconosciuto.
L’art. 1117-bis c.c. stabilisce che le norme sul condominio si applicano, in quanto compatibili, anche quando più unità immobiliari o più edifici hanno parti comuni.
L’art. 67 disp. att. c.c. detta invece una regola specifica per i complessi di grandi dimensioni. Volendo riassumere:
- se i partecipanti sono più di sessanta, ciascun condominio designa un proprio rappresentante con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 5, c.c.;
- l’assemblea composta dai rappresentanti delibera sulla gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e sulla nomina dell’amministratore del supercondominio;
- se un condominio non designa il proprio rappresentante, ciascun partecipante può chiedere che vi provveda l’autorità giudiziaria;
- per le decisioni che eccedono l’ordinaria amministrazione restano competenti tutti i condòmini;
- se i partecipanti sono sessanta o meno, all’assemblea del supercondominio partecipano direttamente tutti i condòmini.
Il meccanismo dei rappresentanti serve a rendere governabili complessi che, altrimenti, dovrebbero convocare assemblee con centinaia di partecipanti.
Il caso
In un supercondominio di Perugia, una condomina si era distaccata dal riscaldamento centralizzato già dal 2008. Ciò nonostante, continuava a vedersi addebitare per intero la spesa del servizio.
Nel 2016 l’assemblea dei rappresentanti dei singoli condomini approvava il rendiconto consuntivo e il preventivo del riscaldamento, ripartendo la spesa per millesimi tra i condòmini dei vari edifici. La condomina impugnava la delibera, sostenendo di non dover pagare un servizio di cui non usufruiva.
Il Giudice di pace accoglieva l’impugnazione. Il Tribunale di Perugia rigettava l’appello del supercondominio, ma con una motivazione del tutto diversa: la delibera sarebbe stata nulla per impossibilità dell’oggetto. Secondo il Tribunale:
- l’art. 67 disp. att. c.c. è una norma eccezionale, da interpretare in senso restrittivo;
- l’assemblea dei rappresentanti può occuparsi solo della gestione dei beni comuni all’intero complesso;
- la ripartizione delle spese tra i condòmini di ciascun edificio spetterebbe invece alle singole assemblee di condominio, con bilanci separati.
La decisione della Cassazione
La Suprema Corte ha ritenuto errato questo ragionamento e ha cassato la sentenza.
Il Tribunale, osserva la Corte, da un lato riconosce che le delibere del supercondominio sono vincolanti per tutti i condòmini. Dall’altro distingue tra il bilancio delle spese della cosa comune e la ripartizione di quelle spese tra i singoli edifici, attribuendo quest’ultima alle assemblee dei singoli condomini. Questa distinzione non trova alcun fondamento nel testo dell’art. 67 disp. att. c.c., che parla genericamente di gestione dei beni comuni.
A sostegno della propria conclusione la Corte richiama un principio già affermato (Cass. n. 1141/2023 e Cass. n. 22954/2022): l’amministratore del supercondominio può agire direttamente nei confronti del singolo condòmino, anche con decreto ingiuntivo, per ottenere la sua quota delle spese relative ai servizi comuni, calcolata in base ai millesimi della sua proprietà. Non può invece agire contro l’amministratore del singolo condominio.
Se il rapporto di debito intercorre direttamente tra supercondominio e singolo condòmino, ne deriva che rientra nella competenza dell’assemblea del supercondominio approvare una delibera che ripartisca tra i condòmini di ciascun edificio la spesa per un servizio comune, come il riscaldamento centralizzato.
La causa torna ora al Tribunale di Perugia, in diversa composizione.
Un profilo processuale
La pronuncia contiene anche una precisazione di interesse processuale. La condomina aveva eccepito l’inammissibilità del ricorso, perché il supercondominio aveva notificato due atti diversi in due giorni consecutivi.
La Corte ha respinto l’eccezione, richiamando Cass. S.U. n. 8486/2024. Finché non interviene una declaratoria di inammissibilità, è possibile notificare un secondo atto di impugnazione sulla base della stessa procura, immune dai vizi del primo e destinato a sostituirlo.
E il distacco dal riscaldamento?
La Cassazione non si è pronunciata sulla legittimità del distacco né sulla misura della spesa dovuta dalla condomina. La questione resta aperta e sarà esaminata dal giudice del rinvio.
Va ricordato, comunque, che l’art. 1118, comma 4, c.c. consente al condòmino di distaccarsi dall’impianto centralizzato se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. Anche dopo il distacco, il condòmino resta tenuto a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto, a quelle per la sua conservazione e a quelle per la messa a norma.
Cosa significa in pratica?
La pronuncia offre indicazioni utili per amministratori e condòmini dei grandi complessi:
- L’assemblea dei rappresentanti non è un organo “dimezzato”. Nell’ambito della gestione ordinaria dei beni e servizi comuni, può approvare anche la ripartizione delle spese tra i condòmini dei singoli edifici.
- Non servono bilanci separati per ciascun fabbricato per le spese dei servizi comuni all’intero complesso.
- Il singolo condòmino risponde direttamente verso il supercondominio per la sua quota millesimale.
- Chi contesta il riparto, ad esempio dopo un distacco dal riscaldamento, deve concentrarsi sul merito, cioè sulla legittimità del distacco e sulla corretta individuazione delle spese dovute, e non sulla competenza dell’assemblea dei rappresentanti.
